Enfin !! Internet !!

Peu à peu,  je poursuis mon emménagement.

Et  plein de choses sont  à souligner. Mais  je viens à peine d'avoir la connexion internet!!

A très prochainement.

Livrez vos premières impressions!

Certains d'entre vous ont pris possession de leur appartement.

Quelles sont vos impressions? Comment cela s'est-il passé?
Je suis curieux de le savoir

Assemblée générale du 15 novembre - Enfin!!

Ci-dessous, le compte-rendu  de l'assemblée générale du  15 novembre  2012.

Foncia  a décidé de mettre les moyens :  utilisation d'un logiciel  dédié, traçabilité des votes,  micro levant ainsi les difficultés techniques de la première réunion.

7° DESIGNATION DU SYNDIC (ARTICLE 25)

Pargest a pu faire sa présentation en  soulignant un point de droit relatif au caractère irrégulier de l'assemblée générale.

              7-1 DESIGNATION DU SYNDIC FONCIA LIBERTE

L’Assemblée générale, après en avoir délibéré, en deuxième lecture, désigne le cabinet FONCIA COLBERT, dont le siège social est 35 RUE HOUDAN BP13 92337 SCEAUX CEDEX représentée par son entité FONCIA LIBERTE 2 avenue LEON BLUM 92350 PLESSIS ROBINSON en qualité de syndic à compter du 01.10.2012 jusqu’au 31.03.2014.    

L’Assemblée mandate le Président de séance pour signer le contrat de syndic selon contrat joint à la convocation pour 27.125€ TTC en compta bancaire global avec 2 conseils syndicaux gratuits en heures non ouvrables et un prix de photocopie ramené à 022€ TTC.

              

8° DISPENSE D’OUVERTURE D’UN COMPTE BANCAIRE OU POSTAL SEPARE (ARTICLE 25)

L’Assemblée Générale, après avoir constaté que le syndic remplit les conditions prévues par la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application, et bénéficie d’une garantie financière de 12.000.000 euros, dispense le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires, jusqu’au 31.03.2014, date à laquelle le mandat de syndic prendra fin.

Livraison - Paiement du solde - Préservation des droits

Icade sollicite, pour  certains  d'entre  nous, le paiement du solde pour un montant de  15% au titre de l'achèvement (10%) et de la livraison de l'appartement (5%). Or en cas de réserve portant sur des défauts de conformité,  le propriétaire peut  consigner les 5% jusqu'à levée des réserves.
Personnellement, je  fais procéder au paiement  sous la forme de deux chèques de banque (10% et 5%). Le dernier sera  remis en  fonction des éventuelles  réserves.

Voici quelques liens sur la question :


http://www.adil25.org/pages/fichiers/109/527_LA_RECEPTION_DUN_LOGEMENT_NEUF.pdf
http://www.linternaute.com/argent/immobilier/conseils/livraison-logement-neuf.shtml
http://avocats.fr/space/gabriel.neu-janicki/content/vefa---reception-sans-reserve-et-livraison-conforme-aux-stipulations-contractuelles_D5BE4F45-89AB-4D6D-8B01-51A2F9CF1C80
http://www.anil.org/profil/vous-achetez-vous-construisez/achat-et-vente/achat-sur-plan/livraison-du-logement-et-garanties-en-cas-de-desordre/livraison-du-logement/
http://www.bforbank.com/csfront/Satellite/information-epargne/immobilier/vefa-garanties-si-desordres.html
http://maprocedure.fr/immobilier/173-reserves-a-la-livraison-vefa-et-garantie-de-parfait-achevement

Assemblée générale -convocation

Ci-dessous,  la convocation  à la prochaine assemblée générale

Convocation

Questionnaire réouvert

Le questionnaire relative  à l'ordre du jour de la dernière assemblée générale est réouvert.

Vous pouvez désormais y répondre.

Courrier d'information d'Icade

Suite  aux nombreuses interrogations des copropriétaires, Icade va envoyer un courrier ci-dessous  à l'ensemble des copropriétaires.

courrier d'Icade.

Lettre ouverte -réponse d'Icade

Ci-dessous, la réponse d'Icade.
Devant cette réponse,  j'en suis resté pantois et j'ai transmis la lettre ouverte à Foncia.
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Bonjour ,

Nous avons prise connaissances de vos remarques et vous informons que nous ne sommes pas en mesure de répondre à vos demandes. En effet, il faut vous adresser directement au syndic provisoire FONCIA LIBERTE car nous n’avons pas vocation de syndic nous-même, nous ne gérons que la partie technique liée purement à la construction en elle-même.

Vous en souhaitant bonne réception,

Cordialement,

Lettre ouverte à Icade

Suite  à l'assemblée générale,  j'ai adressé le mél ci-dessous à Icade en signalant bien  entendu sa diffusion sur ce site.

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Bonjour,

Comme vous le savez, l'assemblée générale  du 11 octobre 2012 relative à la résidence du Dôme a été  écourtée du fait de l'absence de désignation de syndic. Dans la mesure où vous êtes en charge de désigner le syndic provisoire en  charge de réaliser la convocation de cette assemblée générale, je vous rends destinataire de mes  remarques.

L'objet de ce présent mél  n'est pas, dans l'immédiat,  d'établir les responsabilités de ce fâcheux évènement mais plutôt d'en tirer enseignement  pour la prochaine assemblée et vous soumettre mes interrogations.

Définir clairement  le rôle du  syndic de convocation

Il est effectivement d'usage que la nomination du syndic se déroule en début de séance, laissant  éventuellement au nouveau syndic le soin de terminer l'assemblée. A ma connaissance, aucune règle de droit ne s'oppose à la nomination du syndic après avoir délibéré sur les autres points et donc en fin de séance.

Il y a certainement des considérations de rémunérations qui m'échappent mais qu'il vous appartient de résoudre.

En l'occurrence, si  le point de la nomination du syndic était abordé à la fin de l' assemblée générale, certains points auraient pu déjà  reçu l'approbation ou la désapprobation de l'assemblée générale : conseil syndical, assistance à la réception des parties communes.

On peut ajouter qu'en cas de changement de syndic en cours de séance, un flottement et une perte d'informations pourront être préjudiciables  à la suite des débats. Il me semble utile que vous délivriez les informations nécessaires  à l'ensemble des syndics pouvant être désigné par l'assemblée afin que la suite des débats se passe pour le mieux.

Une fois le rôle du syndic éclairci, il lui appartiendra de prendre en compte, si les remarques sont pertinentes, les éléments ci-dessous.

Améliorer des conditions  logistiques.

Une première assemblée générale est nécessairement plus longue notamment au vu des points effectivement inscrits à l'ordre du jour.

Aussi, annoncer que ce type de réunion doit  se terminer absolument à 23H du fait des contraintes  posées par la gestion des  salles municipales n'était pas dès le départ réaliste. Il peut être prudent de prendre attache auprès de la Mairie afin d'expliquer cette situation particulière que rencontrent de futurs robinsonnais.

De plus, un micro et un sono auraient été utiles.

Assurer le bon déroulement des opérations de vote

La gestion des votes dans le cadre d'une copropriété aussi importante que la notre appelle à une rigueur plus forte.

Il  est nécessaire que l'outil informatique soit adapté à la gestion d'un tel  nombre. Habituellement  les syndics  ont des logiciels dédiés  à  la prise des votes. Or le syndic a fait le choix d'un tableur classique pour des raisons compréhensibles de charges de travail. Ce choix n'est pas critiquable dans la mesure où le tableur est conçu de manière à procéder aux différents contrôles propres  à des délibérations d'une assemblée générale. En l'occurrence, la conception des feuilles de calcul ne permettait pas de faire les contrôles requis de manière aisée (double vote, absence de vote...).

Au-delà du choix informatique, on peut ajouter que la prise des votes de près de 180 copropriétaires est une opération fastidieuse voire périlleuse. Aussi, le soin de traçabilité des votes est important afin d'éviter toute discussion inutile. Différents systèmes de vote électroniques existent dans cette perspective. Une autre solution consiste à simplement garder une trace papier des votes (feuilles ou bulletin ou autre procédé...).

Préciser les conséquences du report de l'assemblée générale

Le report de l'assemblée générale peut susciter des inquiétudes légitimes de la part des copropriétaires :

Qui doit prendre l'initiative des démarches pour cette nouvelle assemblée?

Qui doit assurer le coût de cette nouvelle assemblée?

Quelles sont les conséquences éventuelles sur la date de livraison des parties communes de la résidence?

Suppléer l'absence de conseil syndical pour cette première assemblée générale

L'absence de désignation des membres du conseil syndical ne permet pas une bonne préparation des projets de résolutions de l'assemblée.

Certains copropriétaires ont demandé la renégociation de certains contrats tels que le nettoyage qui présente un tarif horaire dans la fourchette haute du secteur.

Aussi, dans ce contexte, il peut être utile, d'au moins, négocier une clause de résiliation sans indemnité dans les contrats présentés et de permettre au conseil syndical d'en désigner un nouveau fournisseur dans l'attente de  la prochaine assemblée générale.  

Je vous remercie par avance des réponses que vous pourriez me faire sur l'ensemble de mes interrogations.

Je vous prie d'agréer, Monsieur, l'expression de mes sentiments les meilleurs.

AG écourtée!! Une nouvelle AG est nécessaire!!

L’assemblée générale  a été longue  et inutile, car une nouvelle est nécessaire du fait de l'absence de syndic.

Les  points principaux adoptés sont les suivantes : 

4° RAPPORT DU PROMOTEUR (SANS VOTE)

Le promoteur rappellera brièvement l’état d’avancement du chantier pour ne pas empiéter sur l’ordre du jour conséquent de la 1^er Assemblée constitutive.

60% des propriétaires sont des investisseurs et  il n'y a pas de  logements sociaux dans le programme.

La date de réception des parties communes est prévue le 13 et 14 novembre 2012.

5° FIXATION DE LA DATE D’ARRËTE COMPTABLE

 Historique :

Les nouvelles règles comptables permettent aux syndicats des copropriétaires de modifier leur date de clôture de l’exercice comptable par décision d’assemblée générale, lors du 1^er exercice. Aucune autre modification ne pourra intervenir avant l’expiration d’un délai de 5 ans. Ce changement devra en outre être dûment motivé.

En vue de réduire le délai entre la clôture des comptes et la tenue de l’assemblée générale, il est proposé de modifier la date d’arrêté comptable.

 Résolution

L’Assemblée, après en avoir délibéré, décide de modifier la date d’arrêté comptable de la copropriété, actuellement établie au 30.09.2012 compte tenu des date de livraison et de la fixer au 30.09 de chaque année, et ce, à compter de l’exercice en cours, qui couvrira la période du 01.10.2012 au 30.09.2013.

L’Assemblée prend acte que le prochain exercice comptable ira du 01.10.2012 au 30.09.2013, et que la prochaine assemblée ayant à approuver les compte de l’exercice sera convoquée après la nouvelle date de clôture des compte soit 1^er trimestre 2014.

          

Le syndic précise  que l’appel de charges sera proratisé pour ce premier trimestre. En effet, cette période n'est pas à la charge de la copropriété.

De plus,  l’avance de trésorerie, objet d’une délibération ultérieure, sera utile pour absorber les premières charges.

6° MODALITES DE CONTROLE DES COMPTES (ARTICLE 24)

L’assemblée générale décide, conformément à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les pièces justificatives des charges peuvent être vérifiées par tous les copropriétaires le 6^ème jour ouvré qui précède l’assemblée générale ou sur rendez-vous du syndic chez FONCIA tout au long de l’année.  

7° DESIGNATION DU SYNDIC (ARTICLE 25)

Après les différentes présentations des syndics (Pargest étant absent),  le cabinet  Craunot  n'a pas pu avoir  le  nombre de voix suffisant  pour  une seconde  vote. Le même sort est réservé à Pargest.

Du fait d'une gestion difficile des votes,  Sogimco et  Foncia n'ont pas pu être départagé.

Et l'assemblée  générale s'est arrêté , après palabres.  à ce moment. L'ensemble des copropriétaires seront à nouveau convoqués.

Contrats de syndic - informations

Ce soir,  nous devons  nous retrouver  pour l'assemblée  générale.

Certains copropriétaires ont  demandé  à Foncia d'approfondir les négociations avec les différents  syndics au vu des prix  pratiqués au-dessus de la moyenne et de la pratique  d'intégrer des prestations courantes dans le forfait.

Foncia  a refusé pour des raisons  juridiques liées à l'impossibilité de compléter l'ordre du jour . En l'occurrence, il ne s'agit pas de proposer un nouveau point à l'ordre du jour mais d'actualiser les propositions tarifaires

Malgré ce refus, j'ai contacté certains syndics mentionnés dans la  convocation

Craunot  a fait une  nouvelle  proposition de contrat de Syndic.
Un mél  a été  envoyé  à Pargest  pour signaler  la démarche de certains copropriétaires.
Sogimco n'a pas d'adresse mél dans son  contrat pour l'en informer.

Nouvelle proposition de contrat du syndic - Craunot

Assemblée générale : donnez votre premier sentiment!

Il vous est proposé de répondre  à un sondage sur  les points principaux de l'assemblée générale du 11 octobre 2012.

Les sondages se trouvent à droite de votre écran.

Bien entendu, les différents sondages n'ont pas de valeur scientifique et ne sont pas non plus une préfiguration des votes en  assemblée générale.

Photos du Dôme par le co-promoteur ADN Promotion

Quelques photos du projet par ADN promotion, co-promoteur de l'opération

http://www.adn-promotion.net/programme-plessis-robinson.aspx

Donnez moi votre pouvoir!

Bonjour,

Dans la perspective de l'assemblée  générale du 11 octobre prochain, je vous propose de me donner pouvoir et instructions sur les différents  points  à l'ordre du  jour du conseil.

Il ne faut pas oublier qu'un copropriétaire ne peut pas avoir par principe plus de trois  délégations de vote.

Vous pouvez me contacter  à l'adresse suivante :
dome92350-contact@yahoo.fr

Pour mémoire,  vous pouvez  donner  la remise de ce pouvoir  à tout participant  à l'assemblée générale.

Honoraires des syndics - la jungle tarifaire

Dans la perspective de l'assemblée  générale et le choix d'un syndic, une étude intéressante  souligne  la  jungle tarifaire des cabinets de gestion immobilière malgré les quelques efforts des années précédentes.

Il est relevé que  l'opacité des tarifs se conjugue avec les abus  et les prestations accessoires  devant  financièrement intéressant pour les différentes cabinets.

Bref, un secteur  à surveiller !!

Etude 

Réunion de copropriétaires du 23 septembre 2012

Autour de cafés, quelques propriétaires  du Dôme du Plessis-Robinson se sont réunis  pour partager quelques interrogations,  quelques actions  à mener.

Ambiance constructive et conviviale!!

Rencontrons-nous (II)

Suite à la réception de la convocation  à l'assemblée  générale, je vous propose de se rencontrer le dimanche    23 septembre  à15H au Quick de Chatenay-Malabry (359, Avenue de la division Leclerc).

On se reconnait  sans difficulté, j'aurai une grosse écharpe!


Cordialement

Convocation à l'assemblée générale

Bonjour  à  tous,

Vous avez  certainement  reçu  la convocation  à l'assemblée générale ordinaire.

Je vous propose  prochainement une analyse de ce document.

Cordialement

Date de réunion de l'assemblée générale

Suite à un contact  pris par un copropriétaire, l'assemblée  générale devrait  avoir  lieu  le 11 octobre.

Réponse d'Icade : 38 jours de suspension justifiés!

J'avais interrogé Icade au sujet de la suspension du délai de livraison.

Icade m'a répondu assez rapidement. Il faut, au moins, saluer cela.

Sur le fond, Icade ne justifie que  38 jours.

Je pense  poursuivre sur cette voie et  démontrer  que  la clause de suspension  du délai est abusive et donc doit être réputée non écrite.


Réponse d'Icade

Rencontrons-nous !

L'union  fait la force!

Pour les personnes  intéressées,  je vous propose que l'on se rencontre début septembre autour d'un  café.

On pourrait faire cette réunion suite  à la réception de la convocation  à l'assemblée générale.

Le  lieu de rendez-vous pourrait  être :

- au marché du plessis-robinson (si le rendez-vous  a lieu le matin). C'est un peu bruyant, mais cela peut être sympa.
- au Quick de Chatenay-Malabry (si nous sommes nombreux, c'est une bonne solution).

Cordialement.

Quelle est votre date de livraison?

Il semble  clair que les différents  bâtiments ne vont pas  être livrés en même temps. 

Je vous propose de  laisser en  commentaires la quinzaine de  livraison prévue  pour  votre bâtiment (A, B, C,D...)

Merci d'avance 

Livraison

Vous avez  du recevoir le courrier relatif  à la livraison.
Elle  est prévu  lors de la deuxième quinzaine de  novembre.

Mon courrier de contestation

Suite  à la réception du  courrier informant du  retard,  j'ai  enfin envoyé ma lettre de demande de  justifications et de versements d'une indemnité compensatrice des préjudices.

Bonne lecture!


courrier

L'édifiante réponse d'Icade!

Un  propriétaire a  demandé à Icade des précisions et des justifications sur le retard de livraison. La réponse d'Icade est édifiante : "circulez, c'est le contrat il n'y a rien  à voir".


Je tiens  à remercier ce propriétaire de m'avoir permis de diffuser sa réponse.

Je n'ai pas encore envoyé mon courrier et je ne manquerai pas de durcir le ton  face à ce type de comportement.

Réponse d'Icade

Courrier réclamant des justificatifs du retard

Icade  nous informe du  retard pris dans la livraison du Dôme en  avançant une attestation de maître d'oeuvre qui ne justifie aucunement les 44 jours d'intempéries.

Comme promis,  j'ai établi un projet de  courrier  demandant des justificatifs sur le retard avancé que vous pourriez amender  à votre convenance.

Courrier
Pièce jointe au courrier

Au 30 septembre 2012,  il sera nécessaire de saisir un  huissier de justice pour faire constater le retard.

En restant  à l'écoute de vos remarques.

Légèreté de l'attestation !

Enfin,  Icade nous annonce le retard dans la livraison du  bien.


Voici   l'attestation  du maître d'oeuvre de l'opération.


L'analyse  première de ce document  conduit  clairement à démontrer la légèreté de son  contenu.


La jurisprudence a clairement énoncé  que la simple attestation du maître d'oeuvre n'est un  élément suffisant que s'il repose  sur des définitions et des faits incontestables.


Il  est fréquent qu'un contrat de  vente en état futur d'achèvement mentionne une définition très claire des jours d'intempéries. Généralement,  on se réfère à la définition de l'article L.5424-8 du code du travail. "Sont considérées comme intempéries, les conditions atmosphériques et les inondations lorsqu'elles rendent dangereux ou impossible l'accomplissement du travail eu égard soit à la santé ou à la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir."

Les entreprises de travaux publics, lors d’intempéries, peuvent bénéficier d'un remboursement  des sommes payées à leurs employés pendant cette période d'inactivité, sorte de chômage technique.

Aussi, dans les problématiques de livraison d'appartements, on  utilise ce moyen comme juge de paix. 

Or notre contrat ne comporte pas la  définition précitée. Ce n'est pas trop délicat; la jurisprudence réintroduit généralement cette référence au code du travail.

De plus, il faut noter que les jours mentionnés dans l'attestation ne sont pas listés ne permettant pas la vérification  notamment sur la question des jours ouvrés.

Enfin, il faut rappeler que l'attestation  mentionne 44 jours d'intempéries. Le contrat mentionne que  1 jour de retard justifié permet une prolongation du délai de livraison de deux jours.

En conclusion, je ne vais pas manquer de faire un courrier à Icade  à ce sujet en demandant les éléments  probants, l'enjeu étant le remboursement des frais occasionnés par un  retard injustifié.

Qui  veut me suivre ?

Google earth : situation du dôme du 1er janvier 2011

Les ressources de google semblent sans limite : ci-dessous une vue du dôme en construction au 1er janvier 2011, dernière date disponible.

Demi-échangeur A86 : un projet à surveiller !!

L'Autorité environnementale du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD), s'est réunie le 23 mai 2012 à Paris pour  formuler  un avis sur le projet d'aménagement du demidiffuseur est de l'A86 avec la RD986 au Plessis-Robinson et à Châtenay-Malabry (92).

Je vous propose les meilleurs extrais relatifs à l'échangeur Plessis-Clamart.

L'autorité décrit la situation actuelle soulignant ainsi les difficultés de la RD 986 ;

"L'autoroute A86 constitue l'axe autoroutier reliant Versailles, Saint-Quentin-en-Yvelines, l’A12 ainsi que la RN118 vers l'ouest et le Marché d'intérêt National de Rungis, l'aéroport d'Orly, et les autoroutes A4, A6 et A10 vers l'est. Au niveau des communes de Châtenay-Malabry, de Clamart et du Plessis-Robinson, les échanges avec le réseau routier local ne sont assurés aujourd’hui que par un demi-diffuseur « Ouest » au niveau du Plessis-Clamart (RD2/RD75) et par un demidiffuseur« Est » au niveau de la RD63 ; aussi la RD986 est-elle conduite à jouer un rôle de transit et d’échanges
important".

Elle précise que dans les années à venir, les zones proches de  deux échangeurs devraient connaitre une augmentation du  nombre de salariés comprise entre 8 000 à 10 000.

Le projet devrait permettre  l'accès plus rapide  à  l'A86 et la possibilité d'accèder directement  au plessis à partir de l'A86 venant de Créteil.

 L'autorité est relativement sévère dans son avis en soulignant  notammentl'absence de réactualisation des études déjà réalisées.

Ce projet est crucial pour notre quartier  et conduirait  à apaiser la RD986. Toutefois, il faut bien analyser les reports de circulation notamment sur l'avenue Charles de Gaulle.

Pour les plus intéressés,  ci-dessous l'avis de l'autorité environnementale.

Avis de l'Autorité environnementale du Conseil général de l'environnement et du développement durable

Inélégance d'Icade!

Il s'avère que le promoteur Icade  a informé  notre banquier du retard avant  même que l'on  soit officiellement informé du  retard. En effet, notre banquier nous propose un rendez vous  à ce jour et nous rappelle la nécessité de rembourser le prêt relais avant le 31 décembre 2012.

Ainsi, certains d'entre  vous  ayant déjà vendu leur appartement vont se trouver sous la pression de leur établissement financier.

Cette information anticipée du banquier parait clairement  inélégante. 

Restons en attente de ce fameux courrier!

Situation à ce jour : côté rue du Loup pendu

Assemblée générale des copropriétaires : enjeux

En principe, nous devions être convoqués durant la deuxième quinzaine du mois de juin.

Le promoteur nous avait   proposé de  prendre le syndic Foncia.

J'ai proposé  à l'ordre du jour de cette assemblée  générale un autre cabinet Craunot.

De plus,  je souhaite soumettre à la réflexion de tous la question de l'assistance à la réception des  parties communes de l'immeuble.

Il me semble important de se faire assister par des hommes de l'art dans ce domaine. Les enjeux financiers et les délais et prescriptions y étant attachés sont  trop importants pour ne pas se faire assister.

J'attends vos réactions.

Retard dans la livraison des appartements du Dôme du Plessis-Robinson

La livraison des appartements du Dôme du Plessis-robinson était prévue au cours du troisième trimestre  2012.

Vous devrez recevoir  prochainement un  courrier vous annonçant que la livraison  serait  retardée au  quatrième trimestre 2012.

De plus,  l'assemblée des  copropriétaires  n'aura lieu qu'à la rentrée.

A réception du courrier  du promoteur,  il ne faut pas manquer de réagir pour préserver ses droits.